Il contratto di affitto d’azienda

L’affitto d’azienda è uno strumento di cui si sente parlare con particolare con frequenza nell’ambito della prassi commerciale ma che pone diversi temi che vanno al cuore della definizione di impresa e azienda. Non vi è però una disciplina organica e completa dell’istituto che definisca in maniera dettagliata e completa specifiche regole.

 

Innanzitutto, occorre soffermarsi brevemente sulla definizione di azienda che costituisce il perno di tale istituto. Per quanto nel gergo commerciale azienda e impresa siano spesso sinonimi, il Codice civile definisce l’azienda come il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa. Pertanto, nel considerare il concetto di azienda è necessario focalizzarsi sull’insieme di beni e, quindi, nel complesso, gli strumenti utilizzati dall’imprenditore per la sua attività tipica. All’azienda così identificata si applicano una serie di disposizioni che hanno la funzione di tutelarne l’unitarietà e la sua organizzazione, per definizione nelle mani dell’imprenditore.

Ovviamente, al fine di poter disporre del godimento dell’azienda, attraverso lo strumento dell’affitto, è necessario che venga individuato un complesso di beni e rapporti in grado di rientrare all’interno della definizione di azienda. In particolare, i beni e i rapporti che compongono l’azienda dovranno essere potenzialmente idonei a consentire lo svolgimento dell’impresa.

Elementi fondamentali dell’affitto d’azienda

 

Nell’ambito dei rapporti tra affittante e affittuario, esiste innanzitutto un principio fondamentale che permea l’intera disciplina dell’istituto: l’affittuario ha un potere-dovere di gestire l’azienda oggetto del contratto di affitto. In particolare, per gestione dell’azienda si intendono tutte le azioni finalizzate a fare in modo che il complesso dei beni organizzato dall’imprenditore sia idoneo a “consentire la messa in moto dell’organismo di impresa”.

Il suddetto potere-dovere generale si compone poi di specifici obblighi e diritti in capo all’affittuario.

In primis, una delle poche disposizioni in materia, l’art. 2561 del codice civile (che si applica espressamente anche all’affitto d’azienda), prevede al comma 2 l’obbligo dell’affittuario di “gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte”. Tuttavia, occorre fin da subito precisare che tale disposizione non implica l’obbligo di continuare in ogni caso la medesima attività svolta dall’affittante. L’affittuario potrà infatti interrompere l’attività o svolgerne una differente da quella a cui era dedicata l’azienda al momento della sottoscrizione del contratto. Il suddetto obbligo richiede invece che l’affittuario mantenga l’idoneità dell’azienda, nel suo complesso, a permettere, in qualsiasi momento, l’esercizio dell’impresa originaria.

In tale quadro, appare evidente come l’affittuario debba compiere tutte quelle attività che consentano la continuazione dell’attività e, pertanto, sarà chiamato a modificare, rinnovare o sostituire i beni che compongono l’azienda oggetto dell’affitto.

Particolare attenzione deve essere posta al tema dell’avviamento commerciale, il quale costituisce uno degli elementi, in termini qualitativi, che definiscono l’azienda. Pur nel campo dell’affitto, l’avviamento commerciale, da intendere in questo caso come “attitudine oggettiva a consentire l’esercizio dell’impresa”, dovrà essere mantenuto dall’affittuario. Come detto, ciò non significa che l’affittuario debba esercitare la medesima attività economica esercitata, con riferimento all’azienda, dall’affittante. Laddove l’affittuario eserciti un’attività diversa, pur preservando l’attitudine dell’azienda a poter continuare l’attività originaria, non si avrà una violazione della tutela dell’avviamento. Ciò in quanto la disciplina dell’affitto d’azienda, come detto, si basa su dimensione oggettiva dell’avviamento e non è finalizzata a garantire il mantenimento della clientela dell’azienda originaria.

L’affittuario potrà perfino interrompere la gestione dell’azienda purché tale scelta sia ragionevole e, pertanto, coerente rispetto alla situazione di fatto in cui si trova l’imprenditore.

Come previsto per il caso di cessione dell’azienda, l’affittuario sarà vincolato, per l’intera durata dell’affitto, al rispetto del divieto di svolgere attività in concorrenza con l’affittante. Infine, sul punto, occorre ricordare che all’affitto di azienda si applicano le disposizioni in tema di affitto e, pertanto, l’affittante avrà diritto di controllare, in qualsiasi momento, anche accedendo al relativo luogo in cui viene svolta l’attività, che l’affittuario rispetto i propri obblighi. Tale diritto dovrà essere esercitato in modo da evitare di turbare il buon andamento dell’impresa.

Effetti sui rapporti inerenti l’azienda

 

Come previsto dalla disciplina relativa alla cessione d’azienda, l’affittuario subentrerà in tutti i contratti che non hanno carattere personale che siano stipulati per l’esercizio dell’azienda, ferma restando la possibilità di escludere, in tutto o in parte, l’applicazione di tale disposizione, attraverso l’introduzione di specifiche previsioni nel contratto d’affitto.

Diversamente, per quanto riguarda i rapporti obbligatori puri, slegati da posizioni contrattuali definite, c’è meno chiarezza. In generale, si può dire che, diversamente da quanto previsto per i rapporti contrattuali, in relazione all’affitto non è previsto un fenomeno successorio con riguardo alle obbligazioni. Pertanto, né al momento della sottoscrizione del contratto, né in sede di retrocessione dell’azienda (a seguito della cessazione del contratto) dovrebbe verificarsi alcun trasferimento di obbligazioni (dell’azienda) da affittante ad affittuario e viceversa. Tuttavia, come detto, il tema non è del tutto definito, essendo ampiamente dibattuto in dottrina e giurisprudenza. In tale quadro, sarà l’autonomia contrattuale a dover porre particolare attenzione a questo punto, al fine di disciplinarlo specificamente.

Cessazione dell’affitto e retrocessione dell’azienda

 

Come detto sopra, al momento della cessazione del rapporto l’affittuario sarà chiamato a consegnare all’affittante un’azienda idonea a svolgere l’attività originaria. Considerando la natura dinamica dell’azienda, destinata a mutare nella sua composizione nel corso del tempo, al momento della chiusura del rapporto i diritti dell’affittante si estendono non solo sui beni che inizialmente la componevano ma anche a quelli che ne sono entrati a far parte nel corso della durata del rapporto contrattuale, purché funzionali all’esercizio dell’impresa. 

A tal riguardo, vale la pena ricordare che, sebbene il passaggio dei suddetti beni all’affittuario sia automatico, ciò non significa che eventuali differenze tra il valore iniziale dell’azienda e quello che avrà alla cessazione del rapporto non debbano essere regolati tra affittante e affittuario. In particolare, come previsto dalla disciplina codicistica dell’istituto, eventuali discrepanze di valore dovranno essere regolate in denaro sulla base dei valori correnti alla cessazione del rapporto.