Locazioni a breve termine: il nuovo Regolamento europeo 2024

Il Consiglio dell’Unione Europea il 18 marzo scorso ha approvato il codice unico europeo sugli affitti brevi a destinazione turistica (di seguito il “Regolamento”) e ora si attende il testo sulla Gazzetta Europea per la effettiva entrata in vigore.

L’obiettivo principale del Regolamento è la creazione di una banca dati unica europea delle locazioni brevi, contenente quelle informazioni che tendono ad aumentare la tracciabilità di questi servizi, attraverso un processo di registrazione online armonizzato a livello europeo, creando così un ambiente più affidabile e sicuro per gli utenti e garantendo al contempo la trasparenza delle transazioni.

Ma cosa sono le locazioni brevi?

Per il diritto italiano, le locazioni brevi sono quei “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa” (art. 4 D.L. 50/2017, convertito in L. 96/2017).

Affinché si possa parlare di “locazioni brevi” devono sussistere, tra gli altri, i seguenti requisiti: (a) possono formare oggetto di locazione breve gli immobili ad uso abitativo, (b) ogni contratto deve avere una durata non superiore a 30 giorni.

A chi si rivolge il Regolamento

Il Regolamento si rivolge ai player del mercato “Hospitality” e quindi ai fornitori di piattaforme che offrono servizi di intermediazione online per la locazione a breve termine, nonché ai locatori (cd “host”) qualora fruiscano delle piattaforme di intermediazione on line (art. 2 Regolamento). Per il Regolamento il “locatore” è la “persona fisica o giuridica che, in modo continuativo o occasionale, offre servizi di locazione per brevi periodi, come specificato dalla legislazione nazionale, mediante l’utilizzo di una piattaforma online dedicata alla locazione a breve termine, dietro il pagamento di un compenso”. La “piattaforma online” è, invece, quella “piattaforma che consente agli utenti di concludere contratti a distanza con i locatori per la prestazione di servizi di locazione di alloggi a breve termine” (art. 3 Regolamento).

Il Regolamento prevede che gli Stati membri, entro 24 mesi dall’entrata in vigore, si dovranno attivare per predisporre i “sistemi di registrazione”, ossia “una procedura attraverso la quale gli host devono fornire informazioni e la specifica documentazione alle autorità competenti al fine di ottenere un numero di registrazione” (“registration numbers” nel testo del Regolamento in inglese)”.

Gli obblighi informativi per i locatori

Gli host saranno responsabili dell’accuratezza e della veridicità dei dati e delle informazioni fornite. Per tale ragione il Regolamento impone loro una serie di precisi obblighi informativi che dovranno fornire durante la procedura di registrazione tra cui, i dettagli anagrafici dell’host, le informazioni specifiche sulle unità offerte in locazione a breve termine, quali tipi di unità, il numero di posti letto disponibili e eventuali autorizzazioni richieste (art. 5 Regolamento). È facoltà degli Stati membri richiedere documentazione a supporto delle informazioni trasmesse dagli host, che però non potrà influire sul rilascio del cd “numero di registrazione”. I locatori saranno inoltre tenuti a mantenere costantemente aggiornate le informazioni fornite durante la registrazione.

Funzionalità delle piattaforme online

Le piattaforme online “progettano e organizzano la propria interfaccia on line” al fine di consentire agli host di inserire il numero di registrazione visibile in ogni annuncio pubblicato e dovranno effettuare controlli sulla validità dei numeri di registrazione forniti dai locatori accertandosi che siano indicati tali numeri in modo evidente in ogni annuncio pertinente. Alcune deroghe vengono previste dal Regolamento per le piccole o micro piattaforme di locazione online, ossia per quelle che rientrano nella Raccomandazione 2003/361/CE (art. 9, paragrafo 1 e 2), una tra tutte: le piccole-micro piattaforme di locazione online se che nel trimestre precedente non hanno superato una media mensile di 4.250 annunci o più, possono trasmettere i dati alla fine di ogni trimestre sia mediante comunicazione telematicamente sia o manualmente, in conformità con la legislazione nazionale; mentre le piattaforme “standard” sono tenute a trasmettere i dati esclusivamente tramite comunicazione telematicamente e mensilmente.

Punto di Ingresso Digitale Unico e Autorità responsabile

Dopo essersi dotato di una o più procedure di registrazione, ogni Stato membro sarà tenuto a istituire un Punto di Ingresso Digitale Unico che verrà utilizzato per la ricezione e la trasmissione dei dati relativi alle attività, del pertinente numero di registrazione, dell’indirizzo specifico dell’unità e degli URL degli annunci forniti dalle piattaforme online di locazione a breve termine a norma dell’articolo 9 (art. 10, par. 1 Regolamento).

Dovrà essere altresì designata l’Autorità responsabile del funzionamento del punto di ingresso digitale unico: ruolo fondamentale nel garantire che le informazioni fornite dagli host siano accurate e conformi alle normative, e nel prendere le misure necessarie in caso di violazioni o irregolarità. L’Autorità, nel caso in cui vengano riscontrati errori o incompletezze nelle informazioni fornite dall’host, sarà abilitata a richiedere una correzione entro un termine specificato.

Quindi l’iter è: gli host individueranno le proprietà, comunicando indirizzo, tipo di unità, numero di posti letto, identità del locatore, ecc.; al termine del processo sarà rilasciato un numero di registrazione (da inserire in un registro pubblico) che rappresenterà l’identificativo dell’immobile, consentirà di affittarlo e faciliterà i controlli da parte delle autorità.

Conclusione

Il Regolamento Europeo, dunque, seppur prossimo alla pubblicazione in Gazzetta ufficiale dovrà essere calato nella pratica e “messo a terra” per ciò che attiene alla operatività. Quello che è certo è l’obiettivo, ossia rendere il mercato dell’ospitalità e delle locazioni brevi un settore più controllato e più sicuro per gli utenti che usufruiscono del servizio.

A tal proposito, sullo stesso tema, l’Italia sta definendo il codice CIN, ossia il Codice Identificativo Nazionale, che ha come obiettivo principale quello di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, oltre al coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale.

L’assegnazione del CIN viene rilasciata direttamente dal Ministero del turismo e la relativa procedura telematica, prevista dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023, convertito in legge n. 191/2023, non è ancora entrata in esercizio.